INTERVIEW ‘Concentreren op snel meer woningen’ Gevraagd naar zijn mening over het idee van woningbouwprofessor Peter Boelhouwer om een hele nieuwe stad te bouwen om zo de woningnood op te lossen, zegt Van Hoek: “De woningmarkt bestaat uit vele regionale en lokale deelmarkten, er is behoefte aan diversiteit en niet aan een megalocatie. Nadenken over een hele nieuwe stad leidt bovendien af van de actuele uitdaging. Voordat die plannen zijn uitgewerkt en de eerste woningen worden opgeleverd, ben je tientallen jaren verder. Daar hebben we nu niets aan. En bovendien kent niemand de demografische ontwikkelingen over zo’n lange periode. Hebben we straks nog wel behoefte aan een nieuwe stad? Allemaal vragen waarop we geen antwoord kunnen geven. We moeten ons nu concentreren op de plannen die zo snel mogelijk voor meer woningen kunnen zorgen.” juist aan de randen van dorpen en steden ligt veel potentieel voor kleinschalige woningbouwprojecten.” Groot voordeel van die kleinschalige woningbouwprojecten is de snelheid waarin ze te realiseren zijn. “Het kernpunt is dat er bijzonder veel kleine geschikte locaties zijn waar projecten van tientallen woningen gebouwd kunnen worden. Iedere postzegel helpt, met veel postzegels krijg je ook een enveloppe vol”, zegt Van Hoek, die toevoegt dat de plannen van het EIB aanvullen. “Het is wel ‘en-en’. De kleine groene locaties zijn een aanvulling op het binnenstedelijk programma en een aantal wat grotere buitenstedelijke locaties. Als hierop wordt ingezet is het wel degelijk mogelijk om 900.000 woningen te realiseren tot 2030.” BIJDRAGEN AAN BALANS Behalve in aantallen woningen kunnen de locaties aan de randen van dorpen en steden ook een bijdrage leveren aan een evenwichtige balans op de woningmarkt. “De locaties lenen zich goed voor eengezinswoningen met een tuin of lage appartementencomplexen. Belangrijke afweging is de daadwerkelijke behoefte waarbij vooral de balans op de woningmarkt voorop moet staan. Die balans is namelijk nodig voor een goede doorstroming en dat is echt de achilleshiel van het huidige woningmarktbeleid. Succesvol woningmarktbeleid moet ervoor zorgen dat er van de onderkant tot de bovenkant van de markt voldoende aanbod komt, zodat huishoudens kunnen doorstromen.” Woningbouwopgave tot 2030 is alleen te halen als we ook kleine locaties aan de randen van dorpen en steden bouwrijp maken. Laat uw mening horen via een simpele click op de website bouwbelang.com Locatie en betaalbaarheid beperken te veel Al jaren achtereen komt het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen niet in de buurt van de 100.000 die jaarlijkse nodig zijn om in de vraag te voorzien. Als oorzaken hiervan ziet Van Hoek een aantal ontwikkelingen. “Locatie is een van belangrijkste oorzaken. Het steeds verder verdichten van al dichtbebouwd gebied loopt tegen grenzen aan. Het laaghangend fruit is de afgelopen jaren al geplukt, de locaties waar zonder veel problemen en bezwaren gebouwd kon worden staan inmiddels vol. Dat betekent dat het vinden van geschikte locaties in dichtbebouwd gebied steeds lastiger wordt.” Een tweede belangrijke oorzaak ligt bij het betaalbaarheidsbeleid. “Hierdoor kunnen marktprijzen bij steeds minder woningen worden gehanteerd bij de woningbouwprojecten. Dit reduceert de opbrengsten in sterke mate, terwijl aan de andere kant de bouwkosten flink zijn gestegen. Dit verklaart ook dat ondanks de spectaculaire huizenprijsstijgingen in de afgelopen zes jaar, er nog subsidie nodig is middels een woningbouwimpuls om de exploitaties te ondersteunen. De woningbouwimpuls is zo bezien vooral een betaalbaarheidsimpuls.” Uitvoeringsproblemen “Daarnaast zijn er ook uitvoeringsproblemen. Te denken valt aan stikstof, maar ook ambtelijke capaciteit is een aandachtspunt. Zo zijn de bouwvergunningen dit jaar zelfs gedaald ten opzichte van 2021. Een recente uitdaging die we zien en die van invloed zal zijn, is de omslag op de woningmarkt. De rentes stijgen en de huizenprijzen dalen. Om te voorkomen dat die dalende curve doorzet, is een divers woningaanbod nodig en het besef dat doorstroming niet alleen betrekking heeft op senioren die naar een gelijkvloerse woning gaan. Het is voor een evenwichtige woningmarkt minstens zo belangrijk dat eigenaren die vanuit hun eerste woning een volgende stap willen zetten, plaats kunnen maken voor nieuwe starters. Van alle starters begint 90 procent namelijk in een bestaande woning en niet in nieuwbouw. Ook daar zal meer aandacht voor moeten zijn om de noodzakelijke balans te waarborgen.” 12 BOUWBELANG | NUMMER 1 - 2023
RkJQdWJsaXNoZXIy NTI5MDA=